Jogi ügyek a társasházakban
Simonfalvi Éva kiemelte, hogy társasház alapítása többféle módon történhet, azonban minden esetben szükséges az alapító okirat megalkotása és elfogadása. Az alapító okirat készítése kapcsán hangsúlyozta: az irat érvényességi feltétele az ügyvédi ellenjegyzés, ami igazolja, hogy megfelel a szerződő felek akaratának és a jogszabályoknak, és hogy azt a felek az ügyvéd előtt írták alá. A társasház megalapításához nem elegendő az alapító okirat elkészítése, azt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. Az okirat szerkesztése során az ügyvédnek tehát az érdekelt személyektől el kell kérnie a személyi adatokat igazoló iratokat.
A hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint az alapító okiratnak – az egyéb ingatlannyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratokhoz hasonlóan – a személyi adatokon túl a személyi azonosítót is tartalmaznia kell a visszaélések elkerülése érdekében. Érdekesség, hogy már a férfiak esetében is fel kell tüntetni a születési nevet, figyelemmel a névhasználati szabályok változására.
Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket (arab számozással), valamint a közös tulajdonba kerülő épületrészeket (római számozással). Közös tulajdonrészek esetében rögzíteni kell az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat. A kötelező tartalmi elemek közé tartozik az alapító közösség nevének meghatározása is, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a „társasház” megjelöléssel együtt. Fel kell tüntetni emellett minden, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt. Ez utóbbiak körébe tartozik a jelzálogjog: alapító okirat módosításához tehát a jelzálogjog jogosultjának (például egy bank) hozzájárulását is meg kell szerezni.
A társasházak kiegyensúlyozott pénzügyi hátterének biztosítására szolgál a közösköltség-tartozással hátralékba került tulajdonosokkal szemben alkalmazható jelzálogjog. A társasház közgyűlési határozattal vagy a meghatalmazott közös képviselő útján nyújthat be jelzálogjog-bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, amenynyiben a lakás tulajdonosa legalább hat havi közös költséggel tartozik. A bejegyzés iránti kérelem ügyvédi ellenjegyzés mellett érvényes – akárcsak a jelzálogjog törlésének indítványozása.
Az ügyvédnő előadásában kifejtette: a közösköltség-hátralék behajtásának további lehetséges módja a fizetési meghagyásos eljárás. A polgári perrendtartás szabályai szerint a 200 ezer forintot meg nem haladó tartozás esetén a társasház fizetési meghagyást nyújthat be a bírósághoz. Ilyen esetekben ügyvédi közreműködés nélkül (egy formanyomtatvány kitöltésével, vagy a bíróságon egy jegyzőkönyv felvételével) is kérvényezhető a követelés. A társasházak a közös költség megfizetésére irányuló eljárásban élhetnek illetékfeljegyzési jogukkal, azaz az illetéket nem kell előzetesen leróniuk, a bíróság az eljárás végén dönt annak megfizetéséről.
A bíróság által a tartozó félnek kézbesített fizetési meghagyás ellen 15 napon belül lehet jogorvoslattal, ellentmondással élni. Ellentmondás hiányában a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és annak ugyanolyan joghatásai, következményei vannak, mint a bíróság ítéletének. Ha ennek alapján sem fizet az adós, kezdeményezhető a bírósági végrehajtási eljárás, melynek eredményeképpen a végrehajtó akár a fizetésből, nyugdíjból is levonhatja a tartozást.
A tulajdonosok, ha a társasház közgyűlésének határozatát jogsértőnek tartják, bíróság előtt, peres eljárás keretében kérhetik a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását a társasházi törvényben előírt módon, 60 napon belül.
-z-