Jogi ügyek a társasházakban

A társasházak leggyakoribb jogi ügyeiről hangzott el előadás a kerület legutóbbi társasházi fórumán. Dr. Simonfalvi Éva ügyvéd az alapító okirat készítésével kapcsolatos kérdésekről, valamint a közösköltség-tartozások érvényesítésének, behajtásának lehetőségeiről szólt részletesebben.

Simonfalvi Éva kiemelte, hogy társasház alapítása többféle módon történhet, azonban minden esetben szükséges az alapító okirat megalkotása és elfogadása. Az alapító okirat készítése kapcsán hangsúlyozta: az irat érvényességi feltétele az ügyvédi ellenjegyzés, ami igazolja, hogy megfelel a szerződő felek akaratának és a jogszabályoknak, és hogy azt a felek az ügyvéd előtt írták alá. A társasház megalapításához nem elegendő az alapító okirat elkészítése, azt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. Az okirat szerkesztése során az ügyvédnek tehát az érdekelt személyektől el kell kérnie a személyi adatokat igazoló iratokat.

A hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint az alapító okiratnak – az egyéb ingatlannyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratokhoz hasonlóan – a személyi adatokon túl a személyi azonosítót is tartalmaznia kell a visszaélések elkerülése érdekében. Érdekesség, hogy már a férfiak esetében is fel kell tüntetni a születési nevet, figyelemmel a névhasználati szabályok változására.

Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket (arab számozással), valamint a közös tulajdonba kerülő épületrészeket (római számozással). Közös tulajdonrészek esetében rögzíteni kell az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat. A kötelező tartalmi elemek közé tartozik az alapító közösség nevének meghatározása is, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a „társasház” megjelöléssel együtt. Fel kell tüntetni emellett minden, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt. Ez utóbbiak körébe tartozik a jelzálogjog: alapító okirat módosításához tehát a jelzálogjog jogosultjának (például egy bank) hozzájárulását is meg kell szerezni.

A társasházak kiegyensúlyozott pénzügyi hátterének biztosítására szolgál a közösköltség-tartozással hátralékba került tulajdonosokkal szemben alkalmazható jelzálogjog. A társasház közgyűlési határozattal vagy a meghatalmazott közös képviselő útján nyújthat be jelzálogjog-bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, amenynyiben a lakás tulajdonosa legalább hat havi közös költséggel tartozik. A bejegyzés iránti kérelem ügyvédi ellenjegyzés mellett érvényes – akárcsak a jelzálogjog törlésének indítványozása.

Az ügyvédnő előadásában kifejtette: a közösköltség-hátralék behajtásának további lehetséges módja a fizetési meghagyásos eljárás. A polgári perrendtartás szabályai szerint a 200 ezer forintot meg nem haladó tartozás esetén a társasház fizetési meghagyást nyújthat be a bírósághoz. Ilyen esetekben ügyvédi közreműködés nélkül (egy formanyomtatvány kitöltésével, vagy a bíróságon egy jegyzőkönyv felvételével) is kérvényezhető a követelés. A társasházak a közös költség megfizetésére irányuló eljárásban élhetnek illetékfeljegyzési jogukkal, azaz az illetéket nem kell előzetesen leróniuk, a bíróság az eljárás végén dönt annak megfizetéséről.

A bíróság által a tartozó félnek kézbesített fizetési meghagyás ellen 15 napon belül lehet jogorvoslattal, ellentmondással élni. Ellentmondás hiányában a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és annak ugyanolyan joghatásai, következményei vannak, mint a bíróság ítéletének. Ha ennek alapján sem fizet az adós, kezdeményezhető a bírósági végrehajtási eljárás, melynek eredményeképpen a végrehajtó akár a fizetésből, nyugdíjból is levonhatja a tartozást.

A tulajdonosok, ha a társasház közgyűlésének határozatát jogsértőnek tartják, bíróság előtt, peres eljárás keretében kérhetik a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását a társasházi törvényben előírt módon, 60 napon belül.

-z-