Adófizetés a társasházakban

A társasházak 2008-as adózási szabályairól tartott előadást Szederháti Anita, az APEH Közép-magyarországi Regionális Igazgatóságának osztályvezetője az önkormányzat által rendezett közös képviselői fórumon. Az alábbiakban a társasházak adóköteles jövedelmeit mutatjuk be.

Ha egy társasház adóköteles tevékenységet folytat – közös tulajdonban lévő helyiséget bérbe ad, vagy magánszemély részére kifizetést teljesít –, erről 15 napon belül bejelentést kell tennie az adóhivatalnak. A bejelentkezésre a 08-T201-es nyomtatvány szolgál, amely a nyomtatványboltokban beszerezhető, vagy a www.apeh.hu honlapról letölthető. Ha a társasház adatai változnak (új bankszámlát nyit, közös képviselő személye módosul), akkor a 08-T202 nyomtatványt kell az adóhatósághoz benyújtani, szintén 15 napon belül.

Külön adózó jövedelmek
A társasházak bizonyos bevételei külön adózó jövedelemnek minősülnek, melyek közös jellemzője, hogy az adófizetés már a kifizető szintjén rendeződik, azaz a lakóközösségnek az ily módon befolyó összegekkel kapcsolatban nincs további teendője. Ebbe a csoportba tartozik a kamatjövedelem (az adó mértéke 20%), a természetbeni juttatás (az adó mértéke 54%), továbbá a közös tulajdonban lévő ingó vagy ingatlan eladásából származó bevétel.

Közös tulajdonú ingatlan eladásánál fő szabály szerint a társasház fizeti meg az adót (ilyenkor a bevétel 25%-a tekintendő jövedelemnek, azaz adóalapnak, ami után a forrásadó ugyancsak 25%), de a közgyűlés dönthet úgy is, hogy a tulajdonostársak egyénileg tesznek eleget az esetleges adófizetési kötelezettségüknek. Utóbbi esetben az egyéni adózás szabályai érvényesek: a lakóingatlanok és a vagyoni értékű jogok (például haszonélvezet) eladásánál, ha az átruházás az ingatlan megszerzésének évében, vagy az azt követő egy éven belül történik, a számított összeg 100%-a jövedelemnek tekintendő. Számított összeg alatt az értékesítésből származó bevétel értendő, amelyből le lehet vonni a szerzéskori forgalomértéket, az értéknövelő beruházásokat (például: alapterület vagy komfortfokozat növelése), illetve az átruházással kapcsolatos, számlával igazolható költségeket (illeték, hirdetés, ügyvédi költség stb.)

Korábban a számított összeg az ingatlanszerzést követő 15 év elteltével volt 100%-kal csökkenthető, ez év elejétől azonban már csak 5 évet kell várni az adómentes értékesítés lehetőségére. (Második évtől a számított összeg 90%-a, harmadik évtől 60%-a, negyedik évtől 30%-a, míg ötödik évtől 0%-a tekintendő adóalapnak.)

A nem lakás célú ingatlanokra, például a garázsokra nem vonatkozik az új kedvezményrendszer, ezeknél továbbra is 15 év az adómentes elidegenítés feltétele. Ingatlanok két éven belüli eladásánál egyedül akkor áll fenn adómentesség, ha valaki magának vagy közeli hozzátartozójának idősek otthonában, ápolási intézményben férőhelyet vásárol. 2008. január elsejével, az új kedvezmények életbelépésével párhuzamosan megszűnt a korábbi lakásszerzési kedvezmény, amely 60 hónapon belül lehetővé tette az adó visszatérítését, illetve adóéven belül az adó meg nem fizetését a jövedelem után.

Bevételek bérbeadásból
A külön adózó esetek mellett a társasházaknak bérbeadásból származhat bevételük, ennek adóalapja a befolyó díjak összege, csökkentve a nem adóköteles bevételekkel: a közös költséggel, a felújításra a lakók által befizetett vagy kapott (pályázati) pénzekkel, a biztosító kártérítésével vagy egy hitelfelvétel összegével. Az így kapott összeg után 25% jövedelemadó fizetendő.

Ha a társasház nem osztja fel a jövedelmét, nincs további teendő; ha igen, akkor a tulajdonosoknak tulajdoni hányad szerint további 35% adót kell fizetniük. Amennyiben kifizetőtől – egyéni vállalkozótól, cégtől, társadalmi szervezettől, önkormányzattól stb. – származik a bérbeadásból befolyt összeg, akkor a kifizető feladata az adó levonása, s erről igazolást kell adnia a társasháznak. Ha nem kifizetőtől – magánszemélytől vagy külfölditől – származik ez az összeg, akkor a társasháznak kell a 25%-os forrásadót negyedévente befizetni.

Áfafizetési szabályok
Az új, 2007 novemberében elfogadott áfa-törvény alapján a közös ingatlantulajdon értékesítése (az építési telkeket, a használatbavételi engedéllyel nem rendelkező beépített ingatlanokat, illetve a két éven belül használatba vett ingatlanokat kivéve) mentes az általános forgalmi adó alól, de a társasházat megilleti az áfafi zetési kötelezettség választásának joga – ha ez utóbbi mellett dönt a lakóközösség, ettől öt évig nem lehet eltérni. Az ingatlanbérbeadás szintén áfamentes, kivéve a garázsok, parkolók bérbeadásából származó bevételeket.

Az alanyi adómentesség felső határa 4-ről 5 millió forintra emelkedett: így például a garázsbérbeadás után sem kell áfát fizetni, ha az nem éri el az ötmillió forintot. Figyelni kell azonban arra, hogy ha a társasház túllépi az ötmillió forintos értékhatárt, elveszti alanyi adómentességét, és a megszűnést követő két évig nem is választhatja ezt a státuszt.

z.